Comment retourner une nouvelle maison?

Combien de jours dois-je posséder une maison avant de pouvoir la retourner?

Il y a une somme incroyable à gagner en démolissant de nouvelles maisons si vous pouvez faire les choses correctement. En fait, vous pouvez facilement gagner 18700€ ou plus par flip, et le faire en moins de 90 jours. Cependant, gardez à l'esprit que vous risquez également de perdre autant, voire plus, si vous calculez mal l'opportunité. Renverser de nouvelles maisons peut être un moyen de gagner de grosses sommes d'argent de manière non conventionnelle, mais nécessite également des recherches, un travail acharné et un appétit sain pour le risque.

Partie 1 sur 4: Déterminer si le retournement de maison vous convient

1
Assurez-vous que vous disposez de suffisamment de liquidités supplémentaires. Renverser de nouvelles maisons implique en fait l'achat d'une maison ou d'une propriété. Ainsi, en plus d'ajouter un autre prêt hypothécaire à vos dépenses mensuelles, vous devrez probablement également verser un acompte. Espérons que votre prix de vente couvrira ces dépenses. Quoi qu'il en soit, vous aurez besoin d'une grande quantité de liquidités et d'un budget mensuel flexible pour commencer à changer de maison.
- Ce sont également d'autres dépenses, comme les services publics et les taxes, qui entrent en jeu. Lorsque vous vendez la maison, vous devrez également payer l'impôt sur les plus-values sur vos bénéfices.
2

Gérez vos attentes. Les palmes qui réussissent ne se contentent pas d'acheter et de vendre des maisons sans faire de travail intermédiaire ou d'efforts de marketing. Sachez que vous devrez effectuer des travaux et des dépenses pour apporter des modifications à la maison dans de nombreux cas. Dans d'autres, vous voudrez éviter les frais d'agent immobilier et essayer de vendre la maison vous-même, ce qui nécessite du marketing et des démarches. Assurez-vous que vous êtes prêt à travailler pour bien faire les choses.
3

Assurez-vous d'avoir suffisamment de temps libre. Ce n'est pas un passe-temps du week-end, mais un travail à plein temps. Dans la plupart des cas, vous devrez planifier l'entretien, superviser la construction en cas d'ajout ou de modification et régler les autres problèmes qui surviennent dans la maison. Vous devrez également montrer la maison à des acheteurs potentiels par vous-même si vous ne prévoyez pas de faire appel à un agent immobilier. Il serait difficile de planifier tout cela autour d'un autre emploi à temps plein.
4

Être capable de gérer les risques et les échecs. Il y a de fortes chances que vous fassiez au moins quelques faux pas lorsque vous commencerez à retourner des maisons. Ces erreurs peuvent vous coûter des milliers ou des dizaines de milliers de dollars. De plus, des accidents peuvent survenir et vous coûter des milliers de dollars ou retarder votre projet actuel de plusieurs semaines ou mois. Si vous êtes le genre de personne qui ne peut pas penser et agir de façon rationnelle en ces temps de stress, le retournement de maison n'est peut-être pas pour vous.

Le retournement de maison n'est peut-être pas pour vous — Si vous êtes le genre de personne qui ne peut pas penser et agir de façon rationnelle en ces temps de stress, le retournement de maison n'est peut-être pas pour vous.

Partie 2 sur 4: recherche d'une propriété

1
Familiarisez-vous avec l' achat d'une maison ou d'un condo. Si vous l'avez déjà fait, vous connaissez déjà le processus et c'est une seconde nature. Si vous n'avez jamais acheté de maison, consultez un agent immobilier. Il y a quelques étapes à suivre lors de l'achat d'une maison que vous devez connaître. En règle générale, ce processus comprend le placement d'une offre, l'obtention d'un prêt hypothécaire, la suppression des conditions et la prise de possession.
- Vous pouvez également sauter la vente initiale en achetant entièrement vos propres terrains et en construisant vos propres maisons pour les vendre. Dans ce processus, vous pouvez soit construire la maison vous-même, soit engager un constructeur pour le faire pour vous. Ces deux processus sont respectivement connus et construits sur mesure.
2
Recherchez les conditions du marché dans votre région. Discutez avec les agents immobiliers du volume et de la demande à la maison qu'ils subissent. Vous pouvez également rechercher dans votre journal local des rapports sur le logement.
- Le marché du logement est comme le marché boursier en ce qu'il a à la fois des cycles «haussier» et «baissier». Le marché du logement peut mettre des années et des années à passer d'un cycle à un autre. Cela signifie que l'immobilier peut être soit en «forte demande» soit en «faible demande» à un moment donné.
- Si votre région connaît actuellement une «faible demande» de maisons, il sera beaucoup plus difficile, ou du moins moins rentable, de retourner les maisons.
- Si vous voulez vraiment vous lancer dans le retournement, mais que vous constatez que votre marché local du logement n'est pas mûr pour cela, envisagez de vous installer dans une zone avec un marché plus actif. Recherchez les marchés les plus chauds en ligne. Certaines régions connaissent actuellement des reprises de prix spectaculaires et sont prêtes pour des investissements inversés.
3
Trouvez une propriété. Une fois que vous avez décidé que le moment est venu de commencer un nouveau projet, recherchez le bon terrain dans votre budget. Il existe plusieurs façons de procéder.
- Certaines personnes recherchent des propriétés en détresse. Ce sont ceux que le vendeur «souhaite désespérément vendre», pour des raisons telles que le divorce, la faillite, le décès, le mauvais état de la propriété ou le retard de paiement. La volonté de vendre du vendeur vous permettra de négocier un meilleur prix sur le terrain.
- Une autre façon consiste simplement à localiser les zones de votre ville ou village qui sont des «nouveaux quartiers», où toutes les nouvelles constructions sont en cours. Allez-y et conduisez. Recherchez les enseignes placées par les constructeurs qui souhaitent vendre leur nouvelle maison ou les terrains ouverts disponibles.
4
Pensez au type de maison que vous pourriez construire sur une propriété. Faites vos recherches et déterminez le style, la taille et les caractéristiques spécifiques de la maison à la mode ou couramment vendus dans votre région. Regardez les nouvelles maisons vendues et essayez d'imiter leurs succès. Vous devrez peut-être constituer une équipe avec un concepteur et un architecte pour avoir une idée réaliste de ce que vous pouvez faire avec un lot et un budget donnés.
- Essayez de planifier des maisons qui se vendent entre le milieu et le haut de gamme. Cela signifie le montant auquel la famille moyenne pourrait se le permettre. Généralement, cela signifie entre environ 149000€ et 373000€ selon votre région. Vous voulez cette gamme de prix parce que ceux-ci se vendent le plus rapidement car il y a la plus grande densité de population à la recherche de ces maisons de milieu de gamme. Cela pourrait être beaucoup moins ou beaucoup plus, mais c'est à peu près la moyenne.
- Dans de nombreux cas, la maison doit avoir trois chambres ou plus et au moins deux salles de bain complètes.
5
Contactez les constructeurs au sujet des «maisons aux spécifications». Une autre façon de trouver une maison consiste simplement à rechercher une liste de constructeurs dans votre région. Appelez-les tous et demandez-leur s'ils ont des "maisons de spécification" à vendre. C'est ainsi que s'appelle une maison neuve sans propriétaire réel (autre que le constructeur).
- La raison pour laquelle vous souhaitez envisager de trouver une toute nouvelle maison est simple. C'est tout neuf, aucune rénovation n'est nécessaire. Cela se voit beaucoup mieux et vous obtiendrez plus de gens qui viendront le voir que dans une maison plus ancienne. Et les marges sont plus grandes. Cela signifie que les nouvelles maisons commandent une «prime». Si une personne veut vivre dans une maison toute neuve, elle doit payer un prix plus élevé. Presque comme acheter une nouvelle voiture sur le terrain, seulement que cela ne va pas se déprécier.
- De plus, les nouveaux quartiers offrent généralement plus de fonctionnalités et de commodités comme des parcs, des ruisseaux, des sentiers pédestres, etc. Ils sont plus agréables avec plus de mises à niveau. Votre maison est entourée de belles maisons neuves. Toutes ces fonctionnalités combinées s'additionnent et facilitent le retournement de votre maison.
6
Examinez plus en détail vos opportunités préférées. Avec le temps, vous restreindrez votre recherche à quelques propriétés. À ce stade, faites des recherches sur chaque constructeur que vous envisagez pour vous assurer qu'il est réputé et qu'il finira la maison selon les normes qu'ils prétendent, comme les comptoirs en granit, les tapis de 50 grammes et d'autres spécifications. Assurez-vous qu'ils font un travail de qualité et inspectez même certaines de leurs autres maisons qu'ils ont construites. S'ils n'ont pas d'autres maisons construites pour vous montrer, soyez très prudent.
- Assurez-vous d'utiliser les données du service d'annonces multiples (MLS) pour voir les tendances du quartier et les valeurs moyennes pour des maisons similaires. Cela devrait vous donner une idée de la valeur marchande de la maison. Accédez à http://mls.com pour utiliser le service.

En raison du risque inhérent au retournement de maison — Pour le retournement de maisons, vous devrez probablement contracter un prêt avec un taux d'intérêt élevé, en raison du risque inhérent au retournement de maison.

Partie 3 sur 4: acheter la propriété

1

Considérez les coûts. Regardez les coûts du terrain, les honoraires du constructeur et les coûts de construction. Vous devrez également prendre en compte les commissions, les impôts fonciers et les assurances, ainsi que le coût de financement de votre investissement. Additionnez ces chiffres à l'aide des chiffres de votre constructeur et de projets comparables. Vous pouvez ensuite utiliser ce total pour le comparer à un prix de vente estimé afin de déterminer si vous pouvez ou non réaliser un profit raisonnable sur la vente de la maison.
2
Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous convient, sautez dessus. Si vous savez, sur la base de comparaisons MLS réelles dans ce domaine, que vous pouvez le retourner pour au moins 18700€ de plus alors, allez vite! Faites immédiatement une offre. Si elle est acceptée, vous vous laisserez tout de même le temps de faire vos recherches sur le constructeur et l'état de la maison.
- Dans l'offre, assurez-vous d'avoir plusieurs façons de sortir du contrat, telles que «sous réserve de financement». Si vous avez un problème et que vous devez sortir et que vous n'incluez pas ce type de clause, vous ne pourrez pas sortir s'il y a un problème. Le plus courant est simplement «sous réserve de financement par x date». Si vous ne pouvez pas faire le financement d'ici là, demandez une prolongation à la date de la condition.
3
Acquérir du financement. Afin d'acheter réellement la propriété et de commencer ou de poursuivre la construction, vous devrez contracter un prêt. Pour le retournement de maisons, vous devrez probablement contracter un prêt avec un taux d'intérêt élevé, en raison du risque inhérent au retournement de maison. Dans de nombreux cas, cela pourrait atteindre un taux annuel de 10 à 12%.
- Avoir un bon historique de crédit et un bon score peut vous aider à obtenir un meilleur taux, mais le prêt sera toujours considéré comme risqué par de nombreux prêteurs.
4

Supprimez les conditions à la maison. Cela signifie que vous devez prendre possession de la date du contrat. Cela se produit pendant la construction de votre maison. Vous pouvez maintenant parler au constructeur et choisir vos caractéristiques et couleurs pour l'intérieur et l'extérieur de la maison. Si vous n'avez aucune expérience dans ce domaine, vérifiez si le constructeur a un professionnel qui peut vous consulter.
5
Complétez votre maison. Assurez-vous de surveiller le travail du constructeur au fur et à mesure qu'il termine la maison selon vos spécifications. Vous voudrez peut-être consulter d'autres livres ou experts en finition de la maison, en particulier pour vos premiers produits. Vous voudrez ajouter des finitions de luxe visibles sans sacrifier trop de votre budget.
- Choisissez des textures, des peintures, des matériaux et des finitions «toutes couleurs neutres» qui conviendraient à presque tous les goûts. Ne choisissez pas de couleurs vives pour quoi que ce soit. N'oubliez pas que vous «retournez» cette maison. Vous créez l'intérieur pour "quelqu'un d'autre". Ce n'est pas ce que vous aimez, c'est ce que la population générale aimera, c'est-à-dire des «tons neutres» à l'intérieur comme à l'extérieur.
- Si vous ne faites rien d'autre, assurez-vous que la cuisine est parfaite. C'est la pièce la plus importante de la maison pour de nombreux acheteurs. Si c'est déjà bon, regardez ensuite les salles de bain.

De retourner les maisons — Si votre région connaît actuellement une «faible demande» de maisons, il sera beaucoup plus difficile, ou du moins moins rentable, de retourner les maisons.

Partie 4 sur 4: vendre la maison

1
Maintenant que votre maison est prête, préparez-la pour la projection. Débarrassez-vous de tous vos déchets et de tout matériel de construction ou équipement qui traîne. Cette maison va être à vendre. Cela signifie qu'il doit être "100% sans encombrement". Une façon simple de comprendre cela est d'aller à n'importe quel «show home» dans votre région et de voir comment ils ont fait l'intérieur. Vos meubles, si vous en avez du tout, n'ont pas besoin d'être aussi bons ou raffinés qu'ils pourraient avoir dans la maison témoin.
- Ne laissez rien à la vue de tous. Rangez tout dans les placards, les placards, les tiroirs, le sous-sol et le garage. Laissant le salon principal dégagé. N'utilisez pas non plus trop de meubles. Vous ne voulez pas que les chambres aient l'air trop occupées. Ne montez pas non plus trop de photos ou d'images sur les murs. Vous voulez que tout soit parfait. Parce que votre acheteur veut une «maison neuve», n'en faites pas une «maison d'occasion» pour lui. Faites-en un "show home" pour eux.
2
Listez la maison. Vous pouvez le vendre vous-même pour économiser de l'argent ou le mettre en vente sur la MLS avec un agent immobilier. La raison pour laquelle vous voudriez vendre via le MLS est qu'il y a des milliers d'agents immobiliers dans votre région qui verront cette liste MLS (service d'inscription multiple) et commenceront à montrer votre maison peut-être même «quotidiennement». Vous aurez des tonnes d'agents immobiliers en concurrence pour vendre votre maison. Comparez cela à «juste vous» en essayant de le vendre. Oui, vous renoncerez à une commission, mais cela peut être pris en compte dans le prix de vente.
- Listez votre maison de manière compétitive dans la région. Cependant, lors de l'achat de la maison, vous auriez dû conclure un accord et vous aviez déjà prévu de pouvoir la revendre pour au moins 37300€ de plus en fonction des conditions réelles du marché et des recherches que vous avez effectuées.
- Ne le surestimez pas ou il ne se vendra pas, ne le sous-estimez pas et ne laissez pas l'argent sur la table. Mais il est préférable de sous-évaluer et de ne pas être flexible sur le prix demandé pendant la négociation, plutôt que de le surévaluer et que personne ne vienne le regarder.
3
Lorsque vous recevez une offre, considérez attentivement la situation. Ne jamais, en aucun cas, entrer dans une négociation où vous échangez des offres dans les deux sens. S'ils vous font une offre, vous devez toujours leur dire: "J'y réfléchirai et je vous répondrai dans une heure". Prenez le temps d'y réfléchir. Ne commencez pas à échanger des offres avec un acheteur sans prendre au moins une heure. Une chose que vous pouvez faire lorsque vous êtes avec l'acheteur et qu'il vous dit "que diriez-vous de tout ça...", dites-leur: "d'accord, je vais accepter cette offre et j'irai prendre un café et je serai de retour dans une heure pour vous faire savoir ".
- Ceci est si important car il y a de fortes chances qu'ils ne vous aient pas offert suffisamment, et maintenant vous voulez contrer l'offre. Ce que vous pouvez faire, c'est prendre cette heure pour structurer votre contre-offre. Par exemple, si leur offre est presque ce que vous voulez mais pas tout à fait, revenez et dites quelque chose comme "d'accord, j'accepterai votre offre mais je ne quitte pas les appareils". Ils pourraient être d'accord avec cela, et cela représente vos 3730€ que vous auriez risqué de perdre si vous vous étiez engagé dans une négociation hâtive.
4
Allez de l'avant avec la vente. L'acheteur de votre maison voudra avoir un délai pour «supprimer les conditions». Généralement, si vous avez une offre, l'acheteur sera «sérieux» au sujet de votre maison. S'ils ont besoin d'une extension, donnez-la seulement s'il y a peu ou pas d'autre activité. Mais si vous recevez encore beaucoup d'autres offres sur votre maison, ou si vous avez l'impression de ne pas obtenir une offre aussi bonne que vous le pensiez initialement, ne prolongez pas la date de condition, rendant ainsi l'offre nulle et non avenue. Cela vous permettra de prendre votre offre de sauvegarde qui pourrait être meilleure et plus forte.
- En règle générale, cependant, vous voulez être accommodant à ce stade pour que l'accord se déroule avec succès. Donc, s'ils veulent faire venir leur famille pour la troisième fois, laissez-les simplement venir le voir.
5
Recherchez votre prochain projet. Maintenant que l'acheteur a supprimé les conditions, vous pouvez commencer à chercher une nouvelle propriété à acheter ou essayer d'en trouver une autre à retourner de la même manière que vous venez de le faire. Le jour où ils en prennent possession, vous devez être «sorti». Puis, peu de temps après leur prise de possession, vous recevrez un gros chèque de paie sur le profit que vous avez réalisé sur la vente. Autrement dit, à moins que vous ne portiez cela dans la nouvelle maison que vous finissez par acheter. Il est généralement préférable de laisser le produit que vous gagnez chez vous.
- N'encaissez pas et dépensez l'argent. Il est préférable d'aggraver l'effet et de permettre à votre argent d'aller travailler pour vous lors du prochain achat que de le gaspiller dans le shopping et l'extravagance. Bien sûr, achetez-vous des vacances hors de l'accord pour quelques grands, mais laissez le reste de ce profit aller travailler pour vous dans la prochaine maison ou dans un autre investissement où cela vous rapporte encore plus d'argent.

Conseils

C'est une grande tendance. Mais cela signifie aussi beaucoup de concurrence. Si vous comptez faire cela, assurez-vous de lire un peu à ce sujet. Cependant, gardez à l'esprit que la plupart des spectacles, des livres et des matériaux de retournement à domicile se concentrent sur le retournement de propriétés anciennes et de propriétés en détresse, dont certaines pourraient nécessiter des rénovations, et c'est un tout autre terrain de balle. C'est pourquoi vous devriez envisager des maisons neuves où le constructeur veut simplement liquider pour un petit montant de profit. Certains constructeurs veulent juste sortir, ou ils "doivent sortir" et vendront au seuil de rentabilité.
Si vous recevez une tonne de personnes qui viennent voir votre maison, comme plusieurs par jour, vous sous-estimez peut-être votre propriété. Vous n'en auriez pas autant à moins que le prix ne soit si bas que les gens pensent que c'est une bonne affaire, et ce n'est pas votre objectif. Votre objectif est d'avoir un "prix compétitif" tout en étant capable de réaliser des bénéfices.
Essayez de trouver ce qu'ils appellent une société immobilière «forfaitaire». Ils obtiendront votre inscription sur la MLS la plus populaire de votre région, permettant à d'autres agents immobiliers de commencer à vendre votre maison. Cependant, ils ne facturent que des «frais fixes», ce qui vous permettra souvent d'économiser environ 40% en commissions d'agents immobiliers.
Lorsque vous achetez une maison, à moins que vous ne soyez déjà très familiarisé avec la rédaction de contrats et les négociations, essayez de faire appel à un avocat et / ou à un agent immobilier pour être présent et travailler en votre nom. Sans eux, le vendeur pourrait essayer de fixer des conditions qui pourraient finir par vous nuire, et vous ne le savez peut-être même pas. Vous voulez donc que quelques professionnels expérimentés dans votre équipe vous conseillent avant de signer sur la ligne pointillée pour acheter ou vendre la maison.

Lorsque vous vendez la maison, vous devrez également payer l'impôt sur les plus-values sur vos bénéfices.

Mises en garde

Rédigez un plan d'action soigneusement détaillé jusqu'au dernier élément. Pesez tous les avantages et inconvénients. Comment cela affectera-t-il votre vie à la maison, avez-vous une famille à laquelle penser, comment cela affectera-t-il votre travail et pouvez-vous payer des frais imprévus pour transporter la propriété jusqu'à ce que vous puissiez la retourner?
Ceci est un aperçu de base sur la façon dont cela est fait. Vous aurez affaire à de grosses sommes d'argent et vous serez dans certaines conditions qui pourraient vous coûter beaucoup d'argent si vous faites une erreur. En d'autres termes, soyez très prudent. Ceci est destiné aux personnes qui sont prêtes à faire leurs devoirs, à marquer leurs «i» et à traverser tous leurs «t». Pas pour ceux qui vont bêtement se précipiter et "s'envoler". N'oubliez pas qu'il y a beaucoup à faire avec ces offres.

Lisez aussi: Comment financer les réparations domiciliaires?